Le délai légal de restitution
En France, votre propriétaire (ou son agence) est tenu de vous restituer votre dépôt de garantie dans un délai précis à compter de la remise des clés :
1 mois
Si l'état des lieux de sortie est identique à l'état des lieux d'entrée, le délai est d'un mois.
2 mois
Si des dégradations sont constatées à la sortie, le délai est porté à deux mois.
Base légale : Article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ce délai court à partir de la remise des clés au bailleur, que ce soit en main propre ou par courrier.
Que se passe-t-il si le délai est dépassé ?
Si votre propriétaire ne vous rend pas votre caution dans les délais légaux, il est automatiquement redevable de pénalités de 10 % du montant du dépôt de garantie par mois de retard (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Ces pénalités ne s'appliquent pas automatiquement : vous devez les réclamer formellement. C'est précisément le rôle de la mise en demeure.
⚠️ Important : si aucun état des lieux de sortie n'a été réalisé (absence du propriétaire, refus...), le logement est présumé rendu en bon état. Dans ce cas, le délai légal est d'un mois et le propriétaire ne peut pratiquer aucune retenue.
Quelles retenues sont autorisées ?
Le propriétaire peut déduire de la caution uniquement des charges justifiées et proportionnées :
- Loyers ou charges impayés (avec justificatifs)
- Réparations pour dégradations constatées à l'état des lieux (devis ou factures à l'appui)
- Frais de remise en état anormaux (au-delà de l'usure normale)
Les retenues ne sont pas légales pour : l'usure normale du logement (peintures qui jaunissent, moquette qui s'use...), des travaux d'embellissement, ou des retenues non justifiées par des documents.
Pas d'état des lieux d'entrée : que faire ?
Si aucun état des lieux d'entrée n'a été réalisé (souvent un oubli ou une négligence du bailleur), le logement est légalement présumé avoir été remis en bon état au locataire entrant. Cela signifie que le propriétaire ne peut pas justifier de retenues sur la caution faute de référence comparative.
Comment agir concrètement ?
Dès que le délai légal est dépassé, la première étape est d'envoyer une mise en demeure en recommandé AR. Ce courrier formel notifie officiellement votre propriétaire de son manquement, rappelle les articles de loi applicables, et l'oblige à répondre dans un délai précis.
Dans la très grande majorité des cas, une mise en demeure bien rédigée suffit à débloquer le remboursement. Si le propriétaire reste silencieux, ce courrier constitue également une pièce essentielle pour toute procédure ultérieure devant le juge des contentieux de la protection.
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